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单位集资房出售后遭遇拆迁,以重大误解为由想

作者: 采集侠 发布时间: 2019年08月27日 21:25:02

单位集资房出售后遭遇拆迁,以重大误解为由想


双方当事人签订了单位集资房的买卖合同,2年后此房屋面临拆迁,新房东将获取较高额的补偿款,原房东以其将大产权房误当小产权房为由,请求撤销房屋转让协议。日前,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,这起买卖合同纠纷案落下帷幕。法院认为刘某、周某出售案涉房屋时不构成重大误解,驳回了刘某、周某要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。
房屋产权性质不明
1983年9月10日,某纺织厂向政府部门申请建筑许可证,建设职工宿舍楼。经相关部门批准,宿舍楼得以建成,其土地为国有划拨土地,性质为工业用地。其后,纺织厂按职工工龄长短、贡献大小、岗位任职等综合情况,将职工宿舍以福利性集资住房形式分配给职工居住。1996年,海安县在深化国有、集体企业改革,推进企业产权制度改革过程中,将宿舍楼列入改制剥离的资产范围,未列入改制范围。
刘某、周某夫妻原系纺织厂职工。1994年,二人通过福利分房的方式取得了上述职工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日,刘某、周某与张某签订房屋转让合同,约定刘某、周某将前述职工宿舍出售给张某,售房总额14.5万元。考虑到市场房价多变,房价的涨跌不予追究。因为该房屋为无产权证的单位集资房(小产权),刘某、周某承诺全权代表房屋共有人出售此房,承担该合同法律责任以及经济责任,若干年后,因政策原因或单位原因需变更产权,刘某、周某无条件协助张某,不得违约。同日,刘某、周某出具收条,证明房款已全部结清。不久,张某实际入住该房屋。
遭遇拆迁心态失衡
2018年,该房屋所属区域列入拆迁征收范围。纺织厂为此出具一份说明:本次拆迁,同意该福利分房由职工享受,由拆迁指挥部按规定对房屋所有权人进行补偿安置。拆迁过程中,拆迁指挥部为推进拆迁工作,按拆迁政策与张某签订了房屋搬迁补偿协议,补偿款比原买卖合同约定的14.5万元价格高出不少。刘某、周某得到消息,心态难以平衡,一纸将张某告上法庭。
庭审中,原告刘某、周某诉称,由于原告刘某、周某一直误认为案涉房屋无建设许可、无用地规划许可,为此在双方当事人签订的房屋买卖合同中明确约定,案涉房屋为无产权证的单位集资房、小产权房。直到拆迁时,原告刘某、周某才得知该房屋办理了相关手续,属于大产权房,说明原告刘某、周某在房屋出售时对房屋的产权性质存在错误认识,以小产权房的价格出售了大产权房,合同订立的价格明显低于同地段有产权证的二手房,案涉合同构成重大误解。请求法院判决撤销双方当事人之间的房屋转让协议。
被告张某辩称,双方当事人买卖的房屋并非小产权房,小产权房是指建立在集体所有土地上的房屋,但案涉房屋的占地性质为国有划拨工业用地。案涉房屋自建成到拆迁,其产权性质没有发生过变化,一直是无法办理产权证的,只是在拆迁过程中,拆迁指挥部为推进拆迁工作,对案涉房屋以拆迁价格进行了补偿安置,尽管比原先买卖合同约定的价格要高,但这是基于当地的拆迁政策,而非基于房屋的产权性质。同时,案涉房屋买卖合同中也特定约定,如果将来产权发生变化,被告刘某、周某也应当无条件协助被告张某办理过户,都说明双方在签订合同时对房屋产权性质完全了解,且对其今后可能发生产权性质的变化有所预见。刘某、周某在得知拆迁指挥部以较为优惠的条件进行拆迁后,其要求推翻已经订立并履行的房屋买卖合同,违反诚信原则。请求法院判决驳回原告刘某、周某的诉讼请求。
海安法院审理后认为,原告刘某、周某就案涉房屋与被告张某签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律法规的强制性规定,未损害国家、集体、第三人的利益,亦未损害社会公共利益,应属合法有效。原告刘某、周某均为纺织厂员工,又在案涉房屋中长期居住,不存在其所主张的对房屋性质的误解。况且案涉房屋是否属于完全产权性质,本当也是刘某、周某应当了解的事项,相关责任不应推卸给被告张某。事实上,原告刘某、周某出售案涉房屋后一直未提出过异议,直到房屋被较为优惠条件征收后才提起诉求,其行为有悖诚信。据此,原告刘某、周某的诉求请求难以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的相关规定,做出前述判决。
一审判决后,原告刘某、周某不服,提出上诉。南通中院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定,终审判决驳回上诉,维持原判。
法官说法:
此案主要涉及案涉房屋买卖合同签订时是否存在重大误解问题。所谓重大误解,是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成重大损失的情形。由此可见,是否构成重大误解应以行为时(缔约时)为判断点,而不应考虑行为后的条件变化。
本案的发生提醒人们,诚实信用是法律帝王条款,法律鼓励交易,保护交易安全,不干涉正常的市场行情涨幅波动。任何人妄图违背规则通过诉讼取得不当利益,均不会得到司法的支持与保护。
来源:海安市人民法院

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